昨天下午14:30，澳联储传来了一个让大部分人欣喜的消息——7月份暂停加息，将官方利率保持在4.10%，与前值持平。

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受此影响，澳元在决议落地后出现急促下跌，而澳洲股市则出现迅速拉升。显然，在美联储暂停加息，以及英国央行“核爆”加息的复杂经济环境中，澳联储的货币政策也成为了国际资本市场的高度关注对象。

利率决议出炉后的澳元兑美元（AUDUSD）暴跌

本次暂停加息的决议，看似顺利落地，但是其背后的宏观角力却非同小可，而真正阻止本次加息的，也许是一场即将登场的金融灾难。

在聊这场潜在的灾难前，我们先来了解一下影响澳联储昨天利率决议的几大因素：

首先，上周三出炉的澳洲5月通胀数据出现了大幅超预期降温，从4月的6.8%下降至5月的5.6%。加速降温的通胀也为本次暂停加息的决议提供了必要条件。

其次，长期以来作为“海外资金的净进口方（net importer of overseas capital）”，澳大利亚本国的利率和国债收益率，是用来吸引海外资金的金字招牌。如果二者与其他主要经济体之间出现较大点差，那么澳洲就会面临海外资金的外流。

所以，在种种宏观经济因素之下，澳联储本次暂停加息，并不是一个干净利落的决议，而是在牵一发而动全身的困局中，被迫做出的最保险之选。

原因在于西方金融市场，乃至整体经济中一个鲜少被提及的板块——商业地产，确切的说，办公楼市。

而这也就是这场潜在危机的震中。

近几个月来，包括美国最大银行摩根大通（JPMorgan）在内的大量企业，开始进一步收紧员工居家办公（WFH）政策，而摩根大通则勒令要求全员必须5天全日制回归办公室。

在表面上，做出此类规定的公司大多是以“工作效率”为由而要求员工回到岗位，但实际上，大量研究结果表明，居家办公其实明显提升了绝大多数员工的工作积极性和效率。

所以，“工作效率”只不过是幌子，而真正的原因在于办公楼市的空置率已经冲破了数十年新高。

空置率高有什么问题呢？

问题其实非常之大。

首先，空置率高就是大量办公楼空置的结果，办公楼市的需求下降，导致租金出现相应下降。

对于承租方来说，必然是一个喜讯——有谁和钱过不去呢？

但是，对于办公楼市的投资方和贷款方来说，这个问题就非常严重。

这也就是第二个问题：办公楼投资方的租金收入锐减。

对于办公楼市这种资本和债务要求极高的地产项目而言，投资方所追求的通常是稳定的收益，类似于国债等低风险固定收益资产。

但是和国债相比，办公楼市显然缺乏流动性——国债可以在二级市场出售变现，而办公楼市极高的价格，通常需要极长的变现周期。

极高价格带来的另一个问题，就是投资方在进行投资时（比如购买一栋办公楼），往往需要举债，无论是从私募债权市场还是从银行等金融机构贷款，举债的本质就是要向放贷方定期支付利息。

那么，这就把我们带到了第三个问题：办公楼的高空置率造成的低租金，又引发的投资方现金流收入锐减，再加上债务成本（利息）的上升（央行加息），你还会愿意继续去投资，持有办公楼类资产吗？

美联储2022-2023年加息情况一览，数据来源：美联储

如果你的答案是“不”，那么你并不是孤单，因为全球最大资管公司贝莱德（BlackRock）、全球最大特殊资管公司之一的博枫（Brookfield），以及太平洋投资管理公司（PIMCO）在内的许多巨头，已经开始选择性战略违约（strategic default）。

违约，就是没有履行义务。

战略性违约，就是在考虑到这笔买卖根本不划算之后，选择性地故意不去履行义务。

再简单点说，就是及时止损，放弃这些办公楼市的投资项目。

止损之后就是出局，出局必然就会套现。

至此，就带来了第四个尚未发生，但是可能出现的问题：大规信贷模挤兑（资金外流）。

回顾2008年波及全球的次贷危机，就不难理解办公楼市正在面临的困境：当高利率引发投资方违约之后，投资方止损出局，而这些办公楼市就面临不断贬值的风险。

引发08年全球金融危机的美国次贷危机，虽然起因是次级贷款在高利率环境下出现大规模违约，但是真正将这一危机输送至全球各国的，却是被打包出售的债务衍生品——放贷银行将债务划分为不同级别，打包出售给投行，而投行又将债务销往全球。

波澜效应也因此出现，而当时的债务衍生品，就是住房抵押贷款证券（Mortgage Backed Securities/MBS）。

那么今天，用于商业地产的商业地产抵押贷款证券（Commercial Mortgage Backed Securities/CMBS），以及用于衡量25个相关债权产品的CMBX交易所交易基金，已经出现明显承压情况。

贝莱德旗下的iShares商业地产抵押贷款证券（Commercial Mortgage Backed Securities/CMBS）交易所交易基金（ETF）收益率一览，数据来源：BlackRock

一旦利率继续上升，那么这场危机的将一触即发。

另外，如果我们回顾今年3月爆发的美国地区性银行集体暴雷事件，特别是作为第一块骨牌倒下的硅谷银行（SVB），就会想起高利率挤兑科技风投储户从硅谷银行踩踏式取款，最终引发挤兑并导致银行破产的恶性事件。

而这一系列问题，并不是只发生在美国，此时此刻也正发生在澳大利亚。

数据显示，墨尔本和悉尼的办公楼盘空置率分别在2023年第一季度出现总体上升，其中投资等级较低的B级办公楼盘（普通水平）空置率则冲破了20.8%。

那么，按照澳联储近期的目标——“14万人失业就能够控制通胀”这一说法进行推理，我们可想在未来几个月甚至一年的时间里，高利率环境会不断压缩各类企业的利润空间，迫使企业缩减员工数量。

如果不再需要那么多员工，那么还是否需要那么大的办公室呢？

另外，对于小型企业来说，如果彻底在高利率环境中出局，那么新增的空置办公楼盘又该怎么处理？

所以，本次澳联储选择暂停加息，除了考虑到美联储在6月中旬的动作（暂停加息）以外，办公楼市的窘境也是一大考量因素。

毕竟谁也不想在疫情刚刚官宣结束后，再次迎来一场大型危机。

如果真的爆发，那么已经债台高筑的各国政府，以及弹尽粮绝的各国央行将没有能力再次启动量化宽松政策。

这一次，将会是近百年来最完美的风暴。

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